Wer eine Immobilie oder Finca auf Teneriffa kaufen oder verkaufen möchte, sollte bestimmte Besonderheiten kennen. Jedes Land hat seine Eigenheiten hinsichtlich Grundbuch, Steuergesetze, Formvorschriften, Finanzierung etc. und natürlich sind auch bei der Immobilie selbst viele Dinge zu beachten.
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Finca auf Teneriffa kaufen oder mieten?
Es gibt viele Überlegungen, ob es sinnvoller ist, eine Immobilie auf Teneriffa kaufen oder Immobilie auf Teneriffa mieten. Wer z.B. eine Finca auf Teneriffa kaufen möchte wird sich leichter tun, als eine Finca auf Teneriffa mieten. Denn Fincas auf Teneriffa werden kaum zur Miete angeboten. Anders ist es bei Apartments, diese werden sehr oft als Anlageimmobilien vermietet.
Es spielt aber auch die persönliche Lebenssituation eine große Rolle. In welchem Alter entscheidet man sich für die Immobilie? Wer vor 30 Jahren oder noch früher auf Teneriffa investierte, konnte nicht nur mehrere Hunderttausend Euro Miete einsparen, sondern meistens auch auf eine enorme Wertentwicklung zurückblicken. Grundsätzlich ist kaufen in der Regel sehr viel günstiger als mieten. Zumindest langfristig betrachtet. Wer mietet sollte bedenken, dass jede Immobilie einen Vermieter, d.h. einen Eigentümer hat. Und dieser Eigentümer freut sich über jede Monatsmiete – Monat für Monat, Jahr für Jahr. Die meisten Mieter bezahlen im Laufe ihres Lebens 300 bis 600 TSD Euro Miete.
Bei solchen Überlegungen ist die eigene finanzielle Situation entscheidend. Deswegen ist die Frage wichtig, kann man sich den Kauf der Immobilie auf Teneriffa leisten oder ist dieses nur mit gewaltigen finanziellen Anstrengungen möglich? Anstrengungen, die man mittelfristig oder langfristig vielleicht gar nicht tragen kann?
Natürlich kann man eine Immobilie auf Teneriffa auch immer wieder verkaufen.
Tipp: Eine Immobilie kaufen ist in der Regel günstiger als eine Immobilie mieten. Dennoch sollte ein Kauf mit der persönlichen Lebenssituation abgestimmt sein.
Bild: Finca auf Teneriffa kaufen: selbst sanieren oder fertig saniert?
Finca auf Teneriffa kaufen: alte Fincas sind oft Perlen
Nicht jeder kann eine Finca fachgerecht in Eigenleistung sanieren. Deswegen bleiben richtige Perlen oft lange Zeit auf dem Markt, weil die Käuferschicht für solche Immobilien dünn ist. Die Sanierung von solch einer historischen Finca kann oft deutlich mehr kosten als vergleichbare fertige Fincas. Denn beim Verkauf einer bereits sanierten Finca vergessen die Verkäufer oft die tausenden von Arbeitsstunden, die sie im Laufe der Jahre liebevoll selbst in die Immobilie investierten.
Finca auf Teneriffa kaufen: selbst sanieren oder fertig saniert?
Wer sich für den Kauf einer Finca auf Teneriffa entschieden hat, wird schnell feststellen, dass der Preis für ein gutes Objekt überraschend hoch sein kann. Sollte man vielleicht doch eine unsanierte Finca mit Baurecht kaufen und selbst sanieren? Gerade wenn die Finanzdecke dünn ist, stellt sich diese Frage gerne, kann man doch mit „Muskelhypothek“ (Eigenleistung) viel Geld einsparen.
Die Überlegung ist grundsätzlich richtig, aber oft realitätsfern. Denn wer noch nie ein Haus gebaut hat und auch das technische Verständnis fehlt, zahlt meistens viel Lehrgeld. Die alten Gehöfte stammen oft noch aus dem 18. Jahrhundert und wurden unter anderen Bedingungen und Anforderungen gebaut. Die Mauern bestehen meist aus geschlichteten Feldsteinen, die einfach in die festgestampfte Erde oder ein kleines Kiesbett gesetzt wurden.
Verputzt man diese Wände, zieht aufsteigende Feuchtigkeit sogar bis in obere Etagen, bildet Schimmel aus und versursacht u.U. schwere Krankheiten. Das bedeutet konkret, dass es zu prüfen ist, eine alte Steinmauer abzutragen und ggf. auf einem Fundament mit Sperrschicht und Isolierung neu aufzubauen. Das als Beispiel von vielen Stolperfallen, die sich bei der Renovierung einer alten Finca auf Teneriffa ergeben können.
Fehlen günstige Einkaufsquellen zu den verschiedenen Gewerken, kann sich die Bausumme ganz schnell um 30% und mehr verteuern.
Die Renovierung einer historischen Finca birgt viele Chancen, aber noch mehr Risiken. Gerade Bauunerfahrene sollten sich bewusst machen, dass eine „nach und nach“ Sanierung meistens deutlich teurer kommt, als eine zügig durchgehende Renovierung oder gleich eine bereits sanierte Finca.
Tipp: Bevor man sich für eine alte Finca entscheidet, sollte man sich unabhängig beraten lassen. Und zwar weder von Immobilienmaklern, Architekten, Bauunternehmern etc. die sich nach der Beratung einen Bauauftrag erhoffen.
Die Lage, die Lage und nochmals die Lage
Immobilien kann man kaufen und auch wieder verkaufen, aber dennoch sind Immobilien langfristige Investitionsobjekte. Und die Haltedauer reicht meistens über Jahrzehnte. Man unterscheidet bei Immobilien grundsätzlich Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien und zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie haben jedoch gemeinsam, dass die Lage für den Preis und die Wertentwicklung der entscheidende Faktor ist.
Es ist müssig, sich darüber zu unterhalten, ob man lieber eine Immobilie im heißen, sonnenverbrannten Süden oder eher im kühleren, grünen Norden bewohnen möchte. Man sollte nur nicht den Fehler machen, von einem 14-tägigen Urlaub auf ein Leben in der Sonne zu schließen. Es kann auf Dauer sehr belastend sein, jeden Tag in der heißen Sonne oder heißer Umgebung zu verbringen. Das gilt ganz besonders für Menschen, die noch körperlich arbeiten oder sich sinnvoll beschäftigen wollen und auch für die ältere Generation.
Je angenehmer oder begehrter eine Lage, umso höher ist der Preis. Aber Vorsicht, die Lage kann sich ändern, auch auf Teneriffa. Wo ursprünglich vielleicht das Haus in Alleinlage mit freier Sicht auf das Meer stand – und deswegen einen hohen Einkaufspreis hatte – , kann sich die Situation innerhalb weniger Jahre ändern und das Haus befindet sich inmitten einer Wohnsiedlung mit Sicht auf ein mehrstöckiges Apartmenthaus. Damit kann der Preis spürbar sinken. Genauso kann sich die Straßenführung ändern oder im Haus gegenüber eröffnet eine Werkstatt. Es gibt viele Beispiele für Preisentwicklungen, die außerhalb der konjunkturellen Entwicklungen liegen.
Tipp: Bevor man sich für eine Immobilie auf Teneriffa entscheidet, sollte man sich mit den Nachbarn unterhalten. Und ggf. auch den Bebauungsplan der Gemeinde ansehen.
Wie finde ich eine Finca auf Teneriffa? Makler auf Teneriffa
Eine Immobilie oder Finca auf Teneriffa zu finden, ist prinzipiell sehr einfach. Im Gegensatz zu Deutschland bezahlt der Immobilieneigentümer den Makler. Deswegen sind damit für den Käufer keine augenblicklichen Mehrkosten verbunden, wenn er über einen Immobilienmakler nach einer Finca, Chalet, Apartment etc. sucht.
Oft wird die Frage nach seriösen Maklern gestellt. Es gibt viele Glücksritter, die sich im Maklergeschäft das schnelle Geld versprechen. Ohne spezifische Ausbildung, fundierte Marktkenntnisse, Baukenntnisse, Vertragswesen oder juristische Grundkenntnisse. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese automatisch unseriös sind, sie sind aber oft auch keine sinnvollen Ansprechpartner. Gerne nenne ich im persönlichen Gespräch meine Favoriten unter den Maklern.
Da aber nicht jeder Makler die gleichen Angebote an Immobilien hat, relativiert sich die Frage nach einem besonders guten Makler sofort. Wer einen möglichst guten Überblick über die Immobilien oder Fincas auf Teneriffa haben möchte, sollte sich die Angebote von guten Maklern auf Teneriffa ansehen. Und zusätzlich im Internet Immobilienscout24, Immowelt.de, Immonet.de oder die Plattform kyero.com aufsuchen, auf der mehr als 350 TSD Immobilien in Spanien gelistet sind. Daneben sind auch viele Angebote bei Milanuncios zu finden, meist von privaten spanischen Anbietern. Dieses erfordert jedoch gute spanische Sprachkenntnisse und auch Verhandlungsgeschick.
Tipp: Man spart sich gerade als Deutscher oft viel Geld, wenn diese Telefonate oder Gespräche ein Spanier/ Canario führt, weil sonst schnell Touristenpreise aufgerufen werden.
Was macht ein Makler auf Teneriffa für mich?
Ein Makler auf Teneriffa kümmert sich in der Regel um weit mehr Dinge als in Deutschland üblich. Das beginnt bei der Einholung sämtlicher für den Kaufvertrag erforderlicher Unterlagen, Katasteramt, Grundbucheinsicht, Grundschuldablösung und geht bis zur Unterstützung bei der Beantragung der N.I.E., der Steuernummer, welche für viele Rechtsgeschäfte in Spanien erforderlich ist. Weitere Stichpunkte für die Unterstützung durch einen Makler sind Bankverbindung, Ummeldung von Strom, Wasser, Telefon, Versicherung etc.
Wer sich selbst vor Ort auf die Suche begeben möchte, sucht einfach nach den Schildern „SE VENDE“ – zu verkaufen oder „SE AQUILA“ – zu vermieten, notiert sich die Telefonnummer und ruft kurzerhand an.
Finca auf Teneriffa kaufen ohne Makler
Die Maklergebühr bezahlt in Spanien grundsätzlich der Verkäufer einer Immobilie. Aber natürlich muss der Käufer damit rechnen, dass die Maklergebühr vorher auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wurde. Und natürlich ist es eine Überlegung wert, ob es denn auch möglich ist, eine Immobilie auf Teneriffa ohne Makler zu kaufen. Natürlich ist es möglich, aber ob es klug ist, ist eine ganz andere Frage.
Wie oben bereits beschrieben, bietet ein guter Makler eine ganze Menge an Serviceleistungen, auf die man nicht verzichten sollte. Letztendlich kennt der Makler die marktüblichen Preis und weiß genau ob der Kaufpreis realistisch ist oder überzogen. Problematisch an dieser Stelle ist nur, dass das Gros der Makler zwar Fincas vermittelt, aber keine Ahnung an die Anforderungen einer guten Finca hat.
Besichtigung einer Immobilie
Die Besichtigung einer Immobilie ist der entscheidende Punkt schlechthin. Er ist so entscheidend, dass man niemals eine Immobilie nur 1x besichtigen sollte, wenn diese die erste Wahl ist. Es empfiehlt sich, die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten, Wochentags und auch Wochenende anzusehen. Auch ein Bausachverständiger oder eine bauerfahrende Person des Vertrauens ist ratsam. Weil es gibt viele, sehr viele Immobilien, die mit Gips und Farbe auf den letzten Drücker aufgehübscht wurden.
Viele Immobilien gerade im ländlichen Bereich wurden früher ohne großes Fundament oder Sperrisolierung einfach in das Erdreich gebaut. Das mag in einer Zeit, wo Steine nur geschlichtet wurden, noch gut funktioniert haben. Mit der Verwendung von Zement und Beton, verputzten Wänden etc. steigt die Feuchtigkeit ohne die Sperrisolierung über den Putz in die Wände hoch, was zur Schimmelbildung und Gesundheitsschädigung führt. Und oft werden Stellen mit massivem Schimmelbefall einfach überstrichen, ohne die Ursache gelöst zu haben.
Diese bauerfahrende Person hat vielleicht eine gute Nase und einen Feuchtigkeitsmesser und kann in sekundenschnelle aufzeigen, ob die Wände durchfeuchtet sind oder nicht. Unterstützend hilft auch ein beiläufiger Blick in die Garage nach frischen Farbeimern, Entfeuchtungsgeräten, Chemikalien usw..
Tipp: Besichtigungen sollten – wenn möglich – eine gemütliche Tasse Kaffee mit dem Verkäufer beinhalten. Im Eifer des Verkaufsgesprächs plaudern viele Eigentümer über Dinge, die sie sonst nie erzählen würden.
Eine Finca auf Teneriffa kaufen oder mieten
Eine Finca auf Teneriffa mieten oder kaufen birgt nochmals eine andere Problematik und Risiken als eine Wohnung auf Teneriffa mieten oder kaufen. Gerade bei einer Finca ist entscheidend, was das genaue Ziel ist. Romantisch leben? Selbstversorgung? Gesundes Obst und Gemüse von der Finca ernten? Weil nicht jede romantische Lage auf Teneriffa ist für jedes Obst und Gemüse geeignet.
Bei manchem Obst und Gemüse lässt sich die Schimmelbildung fast täglich beobachten, ohne das man groß etwas dagegen unternehmen kann. Manche Böden sind für die Landwirtschaft so ungeeignet, dass sich fast jegliche Kultivierung ausschließt, wenn man für Bodenaufbau nicht richtig tief in die Tasche greifen möchte. Auch sind die Eigentumsverhältnisse, Bewohnbarkeit und viele andere Dinge deutlich komplizierter als bei einer Eigentumswohnung. Beim Kauf einer Finca verhindert fachkundige Beratung im Vorfeld oft enorme finanzielle Belastungen.
Lizenzen, Genehmigungen, Rückstände
Wichtig ist nicht nur die Prüfung der Eigentumsverhältnisse der Immobilie, sondern auch der baurechtlichen Situation. Ist das Gebäude mit sämtlichen An- und Umbauten genehmigt? Gibt es für das Stromnetz ein gültiges Bulletin? Bestehen finanzielle Rückstände an Steuern, Müllgebühren etc.? Wurden die Hausgelder bezahlt? Und bei einer Apartmentanlage empfiehlt es sich auch mindestens die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung einzusehen. Denn vielleicht sind dort bereits Renovierungsbeschlüsse verankert o.ä.
Der Kaufvertrag in Spanien
Spanien hat ein anderes Kaufrecht als es z.B. in Deutschland besteht. Alleine ein im Überschwung geäußertes „Das Haus ist schön, das kaufe ich“ und dieses vor Zeugen, stellt eine Kaufverpflichtung dar. Die Kommunikation mit dem Käufer ist also mit Vorsicht zu führen.
Immobilie auf Teneriffa: Steuern
Es fallen unterschiedliche Steuern für die Eigentümer spanischer Immobilien an. Einige werden nur durch den Kauf oder Verkauf ausgelöst, andere sind regelmäßige Steuern.
Steuern beim Kauf einer Immobilie:
- Umsatzsteuer (Neubau) ODER Grunderwerbssteuer (Gebraucht)
- ggf. Nachzahlung Grunderwerbssteuer (bei zu niedrigem Verkaufspreis)
- Urkundensteuer
- Gebühr für die Registereintragung
Jährliche Steuern für eine spanische Immobilie:
- Einkommenssteuer für Nicht-Residente UND/ODER bei Vermietung
- Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
- Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Steuern beim Verkauf einer spanischen Immobilie:
- Einkommenssteuer (Gewinn durch Wertzuwachs)
- Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
Eigennutzungssteuer für Nicht Residenten (Modelo 210)
Eine vom Eigentümer bewohnbare, spanische Immobilie im Besitz von Nicht-Residenten wird als geldwerter Vorteil betrachtet und ist entsprechend wie ein fiktives Einkommen zu versteuern. Dabei liegt die Betonung auf „vom Eigentümer bewohnbar“, also egal, ob die Immobilie für den Ruhestand gekauft bisher leerstehend oder nur selten als Ferienwohnung genutzt wird. Bemessungsgrundlage sind üblicherweise 1,1% vom Katasterwert (bzw. 2%, falls letzte Bewertung länger als zehn Jahre zurückliegend), die neuerdings mit 19% besteuert werden (Stand 2015/2016). Die letzte Bewertung steht auf dem Grundsteuerbeleg unter „Año de Revision Catastral“.
Diese Steuer ist eine Bringschuld (autoliquidación) und muss vom Steuerpflichtigen selbst deklariert und bis Ende des Folgejahres abgeführt werden (Modelo 210). Das Finanzamt erlässt hierzu keine Bescheide, weswegen diese Steuer oft vergessen wird. Es drohen Säumniszuschläge von pauschal 20% sowie 5% Zinsen. Die Verjährung tritt nach vier Jahren ein.
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